Une association cultuelle compte acheter une maison en zone résidentielle pour en faire son lieu de culte, une autre, un local en ZAC (zone d’aménagement concerté) nécessitant des travaux d’aménagement… ou un terrain à bâtir en ZI (zone industrielle)… L’expérience nous montre qu’une étude des questions fiscales et d’urbanisme est toujours nécessaire en amont. Voici quelques conseils, forcément non exhaustifs dans le cadre de cet article.

Zones d’urbanisme et lieu de culte

Les Églises évangéliques peinent souvent à trouver des lieux de culte. C’est en grande partie dû aux règles d’urbanisme qui ne prévoient pas d’endroits spécifiques à cet effet. Certaines communes ignorent ce problème, d’autres en tirent parti pour interdire à tort des implantations. Le gouvernement en a pris acte dans la nouvelle circulaire du Ministre de l’Intérieur, Édifices du culte, du 25 mai 20091 (p. 21, 22 sur les questions d’urbanisme). Celle-ci propose une plus grande ouverture des PLU (Plans Locaux d’Urbanisme, anciennement POS, Plans d’Occupation des Sols) aux lieux de culte, soit dans les zones d’activités soit en créant une zone d’intérêt général pour accueillir les lieux de culte.

En amont, il est conseillé de prendre contact avec le maire ou les services de l’urbanisme concernés pour connaître les zones où l’implantation d’un lieu de culte est possible. Si vous ciblez déjà un bien immobilier, le premier réflexe est de demander à consulter le PLU.

En effet, le fait de construire un lieu de culte ou de transformer un bâtiment existant en lieu de culte nécessite une nouvelle affectation du bien. Il faut vérifier que cette affectation est possible, faute de quoi l’achat restera possible mais les travaux et l’utilisation du bâtiment en lieu de culte ne seront pas autorisés… Interpréter un PLU est technique. Il vaut mieux être conseillé par un spécialiste pour en faire une juste lecture et vérifier que les services de l’urbanisme respectent la jurisprudence actuelle.

Achat d’une maison en zone résidentielle: en principe, le changement d’affectation devrait être permis puisque la circulaire sur les édifices du culte indique, suite à une décision du Conseil d’État de 1992 concernant une mosquée en zone résidentielle, qu’« il est donc possible d’implanter un lieu de culte dans une zone résidentielle ou commerciale sans en altérer la nature d’ensemble». En pratique, cela dépendra de la rédaction précise du PLU.

Achat d’un local ou d’un terrain dans une ZAC ou ZI: il convient de s’assurer que le règlement de la zone permet l’installation d’un lieu de culte:

– qu’il ne l’interdit pas expressément et

– qu’il ne prévoit pas une exclusivité commerciale, industrielle ou artisanale pour la zone, ouvrant ainsi une certaine tolérance.

Si le règlement pose l’exclusivité des activités énumérées, il n’y aura pas de tolérance pour d’autres activités, cultuelles notamment. Le changement d’affectation du local ou l’affectation de la nouvelle construction en lieu de culte sera impossible.

Si le règlement indique une priorité urbanistique (comme pour le cas de la mosquée en zone résidentielle), une tolérance existe et l’affectation en lieu de culte devrait être possible. Les services de l’urbanisme peuvent en pratique se montrer réticents. Il est alors conseillé d’initier une discussion pour présenter les arguments liés à la liberté de culte et aux recommandations de la circulaire sur les édifices du culte.

Cette question doit être gérée en amont pour éviter la mauvaise surprise au moment du certificat d’urbanisme ou du refus de permis de construire pour les travaux d’aménagement en lieu de culte. Une étude préalable du PLU permet aussi d’être prêt à tenter un recours administratif qui n’est pas à exclure le cas échéant.

Clause suspensive à l’obtention du permis de construire

Il est conseillé de prévoir dans le compromis de vente une clause suspensive à l’obtention du permis de construire. Cette clause permet de revenir sur la vente si le permis de construire est refusé, c’est-à-dire si le projet d’affectation du local en lieu de culte n’est pas accepté par les services de l’urbanisme. Cela évite de devoir acheter un local non transformable en lieu de culte. En l’absence d’une telle clause, le risque demeure tant que le permis de construire n’a pas été délivré. Demander conseil à votre notaire sur cette clause.

Fiscalité

Les droits de mutation s’appliquent à l’achat d’un bien immobilier par une association cultuelle. Le taux global de taxation s’élèvera à 5,09 %, il comprend:

− 3,60 % de taxe départementale;

− 1,20 % de taxe communale;

− 0,2 % de taxe au profit de l’état;

− 2,50 % de prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement calculé sur le montant du droit départemental.

Pour la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères, les associations cultuelles2 en sont exonérées.

Pour la taxe d’habitation, la règle générale dit que les locaux qui ont un usage collectif ou commun ou public (donc non privatif) en sont exonérés. Les constructions édifiées et utilisées par les associations cultuelles sont exonérées de la taxe locale d’équipement, la taxe sur les espaces verts, la CAUE (financement des dépenses en conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement3 ). Les exonérations sont appliquées strictement par l’administration fiscale.

L’achat de terrain à bâtir est soumis à TVA de 19,6 % pour les associations cultuelles. Sur la participation pour raccordement à l’égout, il n’y a pas d’exonération de principe pour les associations cultuelles4 .

N. Lefèvre

NOTES

1 Disponible pour les adhérents FEF sur le site de la commission juridique mixte ADD/FEF

2 Si une utilisation non cultuelle d’une partie des locaux est envisagée, cette partie-là ne pourra bénéficier de l’exonération. Les adhérents FEF peuvent consulter le dossier «Locaux d’église: modes de propriété et utilisations possibles » mis à jour en septembre 2009.

3 Les adhérents FEF peuvent consulter la fiche «Exonération de taxes ».

4 L’aménageur de la zone peut supporter tout ou partie du coût des réseaux publics d’assainissement. Des exonérations peuvent exister au cas par cas.